La cour de cassation précise le délai de l'action d'action en suppression d'un empiétement sur les parties communes, lequel empiétement est intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale (Cass. civ. 3, 19 juin 2013, n° 12-11.791, FS-P+B).

Le débat le plus intéressant devant la juridiction suprême portait sur la nature de l'action, à savoir soit une action personnelle soumise à la prescription décennale, en application de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit une action réelle soumise à la prescription trentenaire ?

En l'espèce, des copropriétaires avaient été autorisés par une assemblée générale à effectuer des travaux. Une assemblée générale postérieure avait ensuite refusé d'autoriser les travaux effectivement réalisés par les copropriétaires qui se prévalaient d'un permis de construire modificatif. Ces derniers avaient alors assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en annulation des décisions prises lors de cette dernière assemblée.

Un premier jugement, devenu irrévocable, avait jugé opposable aux copropriétaires contestataires le règlement de copropriété, avait jugé qu'il n'y avait pas eu d'abus de majorité et avait, avant dire droit sur les demandes reconventionnelles du syndicat de remise en état des lieux, ordonné une expertise afin de dire si les travaux réalisés étaient conformes aux premières résolutions adoptées.

Le syndicat avait plus tard assigné les copropriétaires aux fins de voir juger la première instance introduite périmée et les voir condamner à remettre leur lot en son état initial, en démolissant notamment certaines constructions empiétant sur les parties communes.

Les demandes en remise en état du Syndicat et d'un autre copropriétaires avaient déclarées irrecevables par la Cour d'appel de Versailles, comme prescrites en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour contester la décision de la Cour d'Appel de Versailles, les requérants soutenaient qu'une telle action devait être considérée, non pas comme une action personnelle, mais comme une action réelle soumise à la prescription trentenaire.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la Cour d'appel, estimant qu'après avoir relevé que les copropriétaires avaient obtenu l'autorisation de mener des travaux sur leur lots et que le litige actuel tendait à remettre en cause la conformité des travaux effectivement réalisés par rapport à ceux autorisés, les juges d'appel en avaient justement déduit que l'action en démolition, introduite plus de dix ans à compter du jour où les non-conformités alléguées avaient été achevées et connues du syndicat était prescrite.

Le délai d'action est donc de 10 ans en la matière et ce, nonobstant le fait que l'action des copropriétaires avait pour objet, d'une part, de restituer aux parties communes ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié et, d'autre part, la démolition de constructions ayant une incidence sur le coefficient d'occupation des sols.

par Maître Alexis Devauchelle, avocat au Barreau d'Orléans