La Loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996 a introduit une obligation, à la charge du vendeur, de préciser à l’acquéreur d’un lot de copropriété la superficie de la partie privative de ce lot, à condition qu’il ne s’agisse ni d’une cave ni d’un garage, ni d’un emplacement de stationnement, ni d’un lot inférieur à 8m².

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’acquéreur ou le bénéficiaire de la promesse de vente dispose, contre le vendeur, de deux actions, une action en nullité de la vente et une action en diminution du prix.

Mais ces actions sont enfermées dans de courts délais, à savoir un mois pour l’action en nullité et un an pour l’action en diminution du prix.

 

A côté de ces actions spécifiques à mener contre le vendeur et émanant de la Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la responsabilité de la société effectuant le diagnostic et son mesurage de l’immeuble peut être envisagée lorsque celle-ci a commis une erreur dans ce mesurage au détriment de l’acquéreur et que le vendeur a été condamné à réparer cette erreur.

Pendant longtemps, les vendeurs se sont trouvés confrontés à la jurisprudence protectrice des intérêts des sociétés de diagnostics qui retient que la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

Mais, depuis un arrêt n°101 du 28 janvier 2015 (pourvoi n°13-27.397), la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Ainsi, pour que le vendeur puisse se tourner vers le diagnostiqueur pour se faire indemniser, il doit être en mesure de prouver qu'il aurait tout de même réussi à vendre son bien au prix affiché au départ au regard de sa consistance. La Jurisprudence évoquée ne va donc produire d’effet que sur les biens de qualité ou très bien situés.

 

En conséquence, le sort des sociétés de diagnostics et des mesureurs est complexifié par cette jurisprudence, même si les questions de la réalité du préjudice et de son quantum vont encore probablement poser de sérieuses difficultés au vendeur obligé d’abord de réparer le manquement de la société qu’il avait mandaté.

 

Maître Alexis Devauchelle,

Orléans