La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars relatifs à la copropriété organisent l'action en justice du Syndicat des copropriétaires.

Ainsi, l’article 15 de la loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense et ce, même contre certains copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’article 55 du décret précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice au nom du syndicat et oblige à ce que soit délivrée une autorisation par l’assemblée générale (à l'exception cependant des actions en recouvrement de créance, de la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée sauf pour la saisie en vue de la vente d’un lot, à l'exception encore des mesures conservatoires et des demandes portées devant le juge des référés, ainsi que des défenses aux actions intentées contre le syndicat). Toutefois, les dispositions de l'article 55 du décret, constituant autant d'exceptions au principe de la souveraineté de l’assemblée générale, doivent être interprétées restrictivement.

Il appartient donc à l'assemblée générale des copropriétaires, dans le cadre d'une résolution spécifique, de préciser les contours du mandat donné au syndic lorsque celui-ci est exigé.

L’assemblée générale des copropriétaires - organe majeur de la copropriété au sens de la Loi du 10 juillet 1965 qui prend les décisions au nom des copropriétaires - doit donner au Syndic un mandat ad litem clair et précis pour ester en Justice.

La jurisprudence abonde de décisions sur cette question d'autant plus cruciale que l'action en justice doit être formée valablement avant toute forclusion, telle notamment que la garantie décennale des constructeurs des articles 1792 et suivants du Code civil.

Sur ce point, la Cour de cassation a estimé fondamental que la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir soit précise, désigne clairement l’objet de la procédure et détaille les divers désordres en cause. Toutefois, l’habilitation initiale peut valoir pour des désordres apparus ultérieurement dès lors qu’ils constituent une conséquence ou une aggravation des désordres visés dans l’autorisation initiale (Cass. Civ. III 8 avril 1998, Bull. n° 83, p. 55).

Enfin, il sera noté que la nullité susceptible d’affecter une assignation délivrée par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale peut être couverte en application de l’article 121 du Code de procédure civile (Cass. Civ. III 8 avril 1998, arrêt n° 569 inédit) et même en cause d’appel (Cass. Civ. III 11 mai 2000, Bull. n° 103, p. 69).

 

Maître Alexis Devauchelle

Avocat, Ancien Avoué à la Cour,

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