Agent immobilier – Exclusion du droit à commission – Droit de préemption du locataire

Le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur. 

Le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

3e Civ., 1 mars 2023, n° 21-22.073

 

Bailleur – Garantie contre le trouble de jouissance – Voie de fait causée par les ayants droit d’un associé décédé de la société civile

Le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de ce texte, ont apporté à sa jouissance par voie de fait. 

3e Civ., 9 mars 2023, n° 21-21.698

 

Indemnité d’occupation – Prescription biennale de l’action en paiement – Renonciation du preneur au renouvellement

L’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce.

L’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code.

Cette indemnité d’occupation statutaire, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Elle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code.

Dès lors que le bailleur, n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de la prescription biennale ne court qu’à compter de cette date.

Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707

 

Bail à ferme – Délai pour agir en indemnisation des améliorations

Le délai de douze mois imparti au preneur sortant pour former une demande relative à l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime est un délai de forclusion et, comme tel, insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption et de suspension.

3e Civ., 9 mars 2023, n° 21-13.646

 

Promesse unilatérale de vente – Engagement définitif de vendre

Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire.

Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399

 

 

Obligation de délivrance du vendeur – Chose conforme –  – Absence d’influence  de la caducité rétroactive d’un permis de construire obtenu après la vente

La conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien.

Dès lors qu’au jour de la vente le permis de construire n’avait fait l’objet d’aucun recours et qu’un certificat du maire établissait son absence de caducité, le vendeur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance, peu important l’effet rétroactif de la caducité du permis de construire résultant d’un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente.

3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-19.460